Naborettslige tvister

Plages du av støy fra naboen? Hensynet til naboen begrenser hva du kan gjøre på din egen eiendom. Dine naboer må finne seg i en del, men tålegrensen er overskredet når du påfører naboen en skade eller ulempe som er unødvendig eller urimelig. Advokat Sander har lang erfaring med naborettslige tvister.

 

Dette bør du vite om nabotvister:

  • Hvilke rettigheter har du som grunneier til din eiendom?
  • Hvem er «nabo» ifølge naboloven?
  • Hva er tålegrensen mellom naboer?
  • Hvor mye nabostøy skal du tåle?
  • Hva er kravet om skade eller ulempe?
  • Kan bortfester bestemme hvordan tomten utnyttes? Nabovarselet
  • Hva er unødvendig skade eller ulempe?
  • Hva er urimelig skade eller ulempe?
  • Hva kan Advokatfirmaet Sander gjøre for deg når du har en nabotvist?

 

Hvilke rettigheter har du som grunneier til din eiendom?

Utgangspunktet i norsk rett er at en grunneier fritt kan utnytte sin eiendom innenfor eiendommens grenser. Dette er et utslag av grunneiers eierrådighet.

 Men selv om du eier din egen eiendom er det ikke slik at du kan gjøre hva du vil. Dette innebærer at din eierrådighet ikke er altomfattende, for grunneiers utnyttelsesmuligheter er begrenset av bestemmelser i bl.a. naboloven og plan- og bygningsloven.

 

Hvem er «nabo» ifølge naboloven?

Ifølge naboloven er en «nabo» eller «naboeiendom» eiendom som blir påvirket av den virksomhet som leder til skade eller ulempe. Dette betyr at en nabo derfor ikke kun er eiendommen som fysisk grenser opp mot din eiendom.

 Støy og lukt fra en virksomhet på en eiendom kan være forhold som strekker seg lengre til den ene enn den andre siden av tomtegrensen. Dersom en eiendom blir påvirket av støyen og lukten, regnes forholdet å reguleres av nabolovens bestemmelser. Eksempler på dette kan være støy fra en foredlingsfabrikk eller vond lukt fra et gårdsbruk.

 

Hva er tålegrensen mellom naboer?

Naboloven § 2 til § 5 setter begrensinger for hva man faktisk kan foreta seg på egen eiendom av hensyn til naboen. Den sentrale bestemmelsen om tålegrensen finnes i naboloven § 2.

 Naboloven § 2 lyder som følgende:

Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom».

 Ifølge denne bestemmelsen skal det foretas en helhetsvurdering av hvor naboens tålegrense skal gå i den enkelte saken. Det er dersom tiltaket er urimelig eller unødvendig og til skade eller ulempe for naboen, at det vil overstige det naboen må tåle og finne seg i.

I naboloven § 2 er det oppført to selvstendige og frittstående vilkår, «urimelig» og «uturvande» (unødvendig). Et brudd på én av disse betingelsene kan medføre erstatningsansvar etter naboloven § 9, og i enkelte tilfeller kan også naboen kreve at virksomheten opphører eller reduseres etter naboloven § 10.

 

Hvor mye nabostøy skal du tåle?

Hva skal du som nabo måtte tåle og hvilke rettigheter har du dersom grensen overskrides? Ved støy må dette medføre en ulempe for deg som nabo, men også at ulempen enten er urimelig eller unødvendig som beskrevet ovenfor om tålegrensen.

 Disse reglene er skjønnsmessige. Et eksempel på et unntak fra denne skjønnsmessige regelen i naboloven § 2 følger av helligdagsfredsloven, der det sies at det på søndager eller andre helligdager ikke skal være noen forstyrrelser «med utilbørlig larm» på disse dagene.

 

Hva er kravet om skade eller ulempe?

Med ordet «skade» siktes det til materielle skader på eiendommen som skyldes forhold på naboeiendommen. Byggearbeider på naboeiendommen som medfører rystelser og sprekker i din boligs grunnmur er eksempler på slike skader, og tilsvarende er dersom dine barn blir syke pga. forurensning fra en fabrikk på naboeiendommen.

 Ordet «ulempe» sikter til negative, ubehagelige og uønskede forhold som støy, røyk, lukt eller fravær av estetikk.

Det er også viktig å huske på at det kreves årsakssammenheng mellom virksomheten på naboeiendommen og den skaden eller ulempen denne medfører for deg eller din eiendom. Selv om noen driver en virksomhet som medfører røyk, lukt, støy mv, er ikke dette en skade eller ulempe for naboeiendommen ifølge naboloven dersom dette faktisk ikke negativt påvirker naboeiendommen.

 

Nabovarselet

Før naboen sender en søknad om byggetillatelse til kommunen er det vanlig at det sendes ut et nabovarsel til berørte naboer.

 Et nabovarsel må bl.a. inneholde en beskrivelse av det planlagte tiltaket. Denne beskrivelsen skal være så tydelig at naboene kan vurdere om de selv blir berørt av byggetiltaket, og gi dem mulighet til å klage. Varselet skal derfor også gi mottaker en frist på minst to uker på å komme med eventuelle merknader. All nødvendig dokumentasjon må samtidig ha blitt gjort tilgjengelig for naboene.

 Selv om du som utgangspunkt fritt råder over din egen eiendom, går det likevel en grense for hvilke ulemper du må finne deg i. Bygger f.eks. naboen et påbygg som reduserer din utsikt og solforhold eller som medfører økt innsyn, og dette tiltaket medfører stor ulempe for deg som nabo, kan du kreve stansing av byggetiltaket for å unngå en uopprettelig skade.

 

Hva er til unødvendig skade eller ulempe?

Er en virksomhet på naboeiendommen unødvendig, vil den også være urimelig. Det er videre klart unødvendig hvis naboen setter i gang virksomhet for å plage sin nabo. Samtidig kan ulempe fra ellers nyttige tiltak være unødvendige dersom det hadde vært teknisk eller økonomisk mulig å unngå.

 Tiltakshaver er imidlertid ikke forpliktet til å iverksette ethvert tiltak for å redusere skaden eller ulempen, og her vil man måtte vurdere hva som med rimelighet kan forlanges av tiltakshaver.

 

Hva er til urimelig skade eller ulempe?

Ved vurderingen av om en skade eller ulempe er urimelig for naboen, må det tas utgangspunkt i en objektiv vurdering av om skaden eller ulempen kunne forventes å inntreffe for naboen da vedkommende flyttet inn.

 Dessuten vil det ha betydning om skaden eller ulempen overgår det som vanligvis gjelder for det aktuelle området; jf. naboloven § 2 tredje ledd. Det er naturligvis andre forhold som er vanlige i et fabrikkområde enn i et boligstrøk.

 Saker som ofte skaper utfordringer er ulemper som inntrer flere år etter at du har flyttet til et område. Spørsmålet er om det kunne forventes at du ville bli utsatt for slike ulemper da du etablerte deg på stedet, eller om du var kjent med at virksomheten i fremtiden ville påføre området du flyttet til disse ulempene. 

 Typetilfeller her er erstatningssøksmålene som beboerne rundt flyplassen på Gardermoen fremsatte mot staten, der skjæringspunktene ble satt til før og etter Stortinget fattet vedtak om å legge hovedflyplassen til Gardermoen 08.10.1992. Så alle som flyttet til Gardermoen etter denne datoen fikk ikke tilkjent erstatning da ulempene var forventbare for dem. 

 Dersom en skade eller ulempe er forventet eller vanlig, kan denne allikevel anses som urimelig etter naboloven § 2 fjerde ledd. Denne bestemmelsen er en «sikkerhetsventil» der en avgrenset krets av personer blir spesielt hardt rammet av skaden eller ulempen.

 

Hva kan Advokatfirmaet Sander gjøre for deg når du har en nabotvist?

  • Har du problemer med mye støy fra naboen?
  • Opplever du sjenerende lukt fra naboen?
  • Er det trær på naboeiendommen som kaster skygge eller slipper mye løv på din eiendom?
  • Er du og din nabo uenige om plassering av hekker og gjerder?
  • Bygger naboen utover den lovlige utnyttelsesgraden ifølge sin byggetillatelse?
  • Planlegger naboen tiltak som er til stor ulempe for din eiendom?

 

Vet du at du kan få nødvendig advokatbistand dekket via din skadeforsikring og hus- eller innboforsikring?

Advokatfirmaet Sander er ekspert på naborett, og kan hjelpe deg med dine spørsmål. Ta kontakt med oss idag!