Odelsrett: Rekkefølge, arv, salg, gave og annen overdragelse

  • Ord og uttrykk i odelsretten
  • Hva er odelsrett?
  • Kort historikk om odelsrett
  • Hovedelementene i odelsretten
  • Advokathjelp
  • Gode råd


Vil du vite mer om odels- og åsetesrett? 

Nedenfor får du informasjon om hva odelsrett er, odelsrekkefølgen, odelsrett ved både arv og salg, åsetesretten, odelsjord i sameie mv. Dessuten vil det gis gode råd om odelsrett, når det er lurt å oppsøke advokathjelp og hvordan du unngår de vanligste feilene.

Ord og uttrykk i odelsretten

  • Odlingsjord = fulldyrket og overflatedyrket mark på over 35 dekar eller et produktivt skogsareal på over 500 dekar som ingen fortsatt har odel på.
  • Odelshevdstid = de 20 årene som kreves for at en landbrukseiendom har vært i din slekt og familie for at det skal være opparbeidet odel på eiendommen.
  • Odler = den som eier odlingsjorda når de 20 årene har gått.
  • Odelsjord = jord som noen har odel på og som oppfyller odelslovens krav til landbrukseiendommen. Som ovenfor nevnt er kravene at eiendommen har fulldyrket og overflatedyrket mark på over 35 dekar eller et produktivt skogsareal på over 500 dekar.

Hva er odelsrett?

Odelsrett gir bestemte arvinger fortrinnsrett til å overta en landbrukseiendom når den nåværende eieren selger gården eller dør. Mest praktisk er i de tilfeller der en landbrukseiendom gis bort eller selges til noen uten odelsrett eller noen som har dårligere odelsprioritet enn deg, da dette kan gi deg rett til å kreve og overta eiendommen på odel. Det er derfor odelsrett kalles slektens rett til å overta en landbrukseiendom.

Ifølge odelsloven § 20 til § 20 c skal du som odelsberettiget få tilbud om å overta eiendommen før noe andre kan overta eiendommen. Dette kalles tilbudsregelen ved odel.

Etter dagens odelslov er det imidlertid kun barn eller barnebarn av den siste eieren som har odel. Disse to nivåene av livsarvinger har imidlertid odelsrett i en prioritert rekkefølge, også benevnt odelsrekkefølgen. Det er den førstefødte og vedkommendes barn som har best prioritet, og det er uavhengig av barnas kjønn.

Formålet med odelsrett er nettopp at mange landbrukseiendommer skal bli i slektens eie. Disse eiendommene blir da ikke kjøpt opp av eksterne utbyggere og brukt til f.eks. boligformål. Dette resulterer i større stabilitet og forutsigbarhet for både slekten og landbruksnæringen.

Kort historikk om odelsrett

Odelsrett er et komplisert rettsområde, med mange vanskelige vurderinger og tolkninger. Odelsretten reguleres i hovedsak av odelsloven av 1974, og denne loven inneholder regler om odels- og åsetesrett. For de fleste fremstår odelsloven som utfordrende å få oversikt over.

I Europa er det i dag bare Norge som har en egen lov om odelsrett, og mange anser odelsretten å være en gammeldags ordning. 

Hovedelementene i odelsretten

Hva kan du overta på odel?

For å kunne hevde odel, må overtakelsen gjelde odelsjord. Dette er fast eiendom med fulldyrket eller overflatedyrket mark på minst 35 dekar, eller et produktivt skogsareal på minst 500 dekar. Med andre ord gjelder odelsretten bare for landbrukseiendommer, og dette følger av odelsloven § 2.

Samtidig fremgår det av odelsloven § 7 at landbrukseiendommen må ha vært i slekten i minst 20 år. Denne 20-års perioden kalles odelshevdstiden, og beregningen starter fra den tid eieren får full eiendomsrett til eiendommen. Dette er i de aller fleste tilfellene når hjemmelen på eiendommen tinglyses hos Statens Kartverk. Det er først etter at de 20 årene er gått at eiendommen kan kalles odelsjord, og før 20-års perioden har gått kalles eiendommen odlingsjord.

Når har du odelsrett?

Hvem som har odelsrett kalles odelsrekkefølgen og reguleres i odelsloven § 8. Det følger av denne bestemmelsen at det kun er etterkommere av den med odelsrett og som eier hele eiendommen, eller denne eierens barn eller barnebarn, som har odelsrett. Tidligere hadde også nieser og nevøer odelsrett, men dette ble fjernet i 2014.

Det sies at odelsrekkefølgen følger et linjeprinsipp. Det vil si at den med best odelsrettslinje går foran den med nest best linje, slik at førstefødte og hans eller hennes barn, går foran neste søsken og hans eller hennes barn. 

 

Følgende flytdiagram kan illustrere dette:

Her ser du at odelsretten i første omgang følger arverekkefølgen i rett nedstigende linje etter alder. Dette betyr at eldste barn etter eieren har førsteretten, deretter hans barn og barnebarn. Eierens nest eldste barn og den nest eldstes barn kommer deretter, videre eierens barn nr. 3 mv. Adopterte barn trer inn i arverekkefølgen fra adopsjonstidspunktet og ikke fra fødselsdatoen, men dersom det er flere barn som adopteres samme dag så får de innbyrdes odelsprioritet etter sin alder. Ved adopsjon bortfaller en odelsrett som et barn som blir adoptert bort har i sin opprinnelige slekt. Dersom ingen av arvelaterens barn eller hans etterfølgere vil benytte odelsretten eller dersom arvelateren ikke har barn, er det arvelaterens søsken og deres etterfølgere som har odelsrett.

Odelsrekkefølgen kan fravikes dersom det er klart urimelig at den med bedre rett gis rett til å overta eiendommen fremfor den med dårligere rett; jf. odelsloven § 21. Dette kalles urimelighetsregelen. En slik situasjon er der når f.eks. en yngre bror eller søster har blitt værende hjemme og tatt ansvar for driften av gården og foreldrene, mens den eldre broren eller søsteren har flyttet til byen for å studere noe annet enn gårdsdrift. I slike tilfeller vil det ofte være urimelig at den eldre broren eller søstrene kan komme tilbake og kreve å overta gården etter flere år.

Du kan også fraskrive deg retten til å bruke odelsretten, og dette fremgår av odelsloven § 25. Odelsretten kan du fraskrive deg overfor dine søsken, men du kan ikke overføre din rettighet til odel til en annen tredjeperson.

Dessuten kan du få hevdet odelsrett ved såkalt samodling. Dette gjelder for ektefeller eller samboere som erverver en eiendom i felleseie under ekteskapet eller samboerskapet. Da hevder man odelsretten i fellesskap.

 

Når kan du bruke din odelsrett?

Du kan bruke din odelsrett når en eiendom du har odel på overdras til noen uten odelsrett eller til noen med dårligere odelsrett enn deg selv. Dette gjelder også ved et dødsboskifte.

Dersom du ønsker å bruke din odelsrett, må du reise odelsløsningssak. Dette kravet må du da fremme for tingretten i den rettskretsen der landbrukseiendommen ligger senest seks måneder etter at salget av eiendommen ble tinglyst. Samtidig som tingretten tar stilling til odelsløsningssaken fastsetter retten også i de fleste tilfellene en odelstakst. Det er mange som tror at en odelstakst er mye lavere enn markedspris, men det er ikke korrekt. En odelstakst skal vise verdien av eiendommen ved et fritt salg, der det også tas hensyn til at eiendommen skal brukes til landbruksformål. Det kan dermed ikke fastsettes en høy odelstakst på eiendommen bare fordi man kunne startet med utvikling av området til boliger på et senere tidspunkt.

Gjenlevende ektefelle eller samboer er beskyttet mot odelsløsning, og kan derfor fortsatt være eier av eiendommen. Overfor egne barn er imidlertid gjenlevende ektefelle eller samboer beskyttet mot odelsløsning frem til pensjonsalder, mens gjenlevende ektefelle eller samboer overfor førsteavdødes særkullsbarn er beskyttet mot odelsløsning frem til at særkullsbarnet har fylt 18 år. Overfor andre arvinger er gjenlevende ektefelle eller samboer allikevel beskyttet frem til pensjonsalder, dersom vedkommende eide eiendommen i felleseie med avdøde i minst fem år.

 

Dine forpliktelser når du overtar odelsjord

Når man overtar odelsjord, har du både bo- og driveplikt. Dersom denne plikten ikke overholdes, kan andre i odelsrekkefølgen kreve odelsløsning.

Boplikten innebærer at du må bosette deg på eiendommen innen ett år, og bo der i minst fem år. Boplikten regnes imidlertid også som overholdt dersom du har folkeregisteret bostedsadresse i samme kommune som landbrukseiendommen ligger.

Din driveplikt er regulert i jordloven § 8. Innen ett år etter overtakelse må du ta stilling til om du vil drive selv eller leie bort jorda. Dersom du velger å leie bort jorda må leieavtalen være på minst ti år av gangen, og uten muligheter for oppsigelse av leieavtalen i denne perioden.

Dersom eiendommen selges videre innen ti år etter overtakelse, til et vesentlig høyere beløp enn det som ble lagt til grunn i ditt odelsoppgjør, kan du være pliktig å dele salgsgevinsten med de andre odelsberettigede. Du kan altså ikke overta en eiendom på odel, sette i gang en prosess med omregulering og utbygging, og så tjene masse penger uten å dele med de andre odelsberettigede.

I tillegg til det ovennevnte finnes det også en regel som heter fordelingsregelen. Fordelingsregelen innebærer at den som har best odelsrett i odelsrekkefølgen ikke har rett til å overta mer enn én eiendom på odel, før alle andre i odelsrekkefølgen har fått muligheten til å bruke sin odelsrett på neste ledige odelseiendom. Det betyr at dersom dine foreldrene har hver sin odelseiendom, og du i utgangspunktet har best odelsrett til begge odelseiendommene etter prinsippet om odelsrekkefølgen, kan du ikke overta å bli sittende på begge eiendommene samtidig. Denne fordelingsregelen er ofte årsaken til problemer og konflikter mellom de odelsberettigede, så dersom du har best odelsrett til flere eiendommer anbefales det å kontakte en advokat.

 

Hva er åsetesretten?

Åsetesretten er en fortrinnsrett til å overta en odelseiendom på spesielt gunstige vilkår. Barn og barnebarn til en eier av odelsjord, kan i disse tilfellene kreve å få eiendommen udelt når eieren dør. De overtar da ofte eiendommen til en gunstigere pris, og dette kalles en åsetestakst. Åsetesretten kan imidlertid kun brukes ved dødsboskifte.

En åsetestakst tar hensyn til markedsverdien av landbrukseiendommen, men samtidig tas det hensyn til rettighetshavers økonomi. Det tilsier at hvis du med best odelsrett i odelsrekkefølgen i utgangspunktet ikke har råd til å overta eiendommen, kan taksten settes lavere. Men dette naturligvis innenfor rimelighetens grenser.

Åsetesretten er viktig fordi landbrukseiendommen ikke reduseres i verdi og blir mindre drivverdig ved å bli delt mellom flere arvinger, og det gjør det enklere å drive eiendommen videre under bedre økonomiske betingelser for den som overtar.

 

Odelsjord i sameie

En odelseiendom kan også overtas av flere odelsberettigede i sameie. Det vil si at f.eks. flere søsken kan eie eiendommen den sammen. De som har bedre odelsrett trenger altså ikke å bruke sin rettighet for å bevare sin posisjon, men det er viktig å huske på at etterkommerne av de som eier en odelseiendom i sameie ikke får odelsrett. Årsaken til dette er at det stilles krav til at forrige eieren eide «hele» eiendommen. Dette gjelder imidlertid ikke dersom det er to foreldre som eier halvparten av eiendommen hver i et slags sameie.

Når det gjelder odelsjord i sameie er dette et vanskelig og veldig kompleks rettsområde, og dersom du eller dere vurderer å etablere et slikt sameie om odelsjord anbefales det først å kontakte en advokat.


Advokathjelp til odelsrett

Dersom du har mer generelle spørsmål om odelsrett og odelsloven kan Landbruksdirektoratet svare på disse, men direktoratet kan naturligvis ikke hjelpe deg i en konkret sak. Dersom du trenger juridisk bistand i en odelssak, kan det lønne seg å få bistand av en advokat.

Det er mange og potensielt store fallgruver innenfor odelsretten. Det er et vanskelig rettsområde, med omfattende retts- og forvaltningspraksis, som kan være vanskelig tilgjengelig og vanskelig å forstå. 

En advokat kan bistå deg med spørsmål innenfor odelsretten, og dette gjelder særlig dersom det er snakk om at du har best odelsrett til flere eiendommer eller dersom du ønsker å overta odelsjord i sameie.

 

Gode råd 

  • Kontakt en advokat. Innenfor odelsretten kan det oppstå mange og vanskelige tvister som kan ha veldig stor betydning for deg. En advokat med odelsrett som sitt fagfelt vil kunne bistå deg på mange vis, bl.a. ved å gi deg gode råd og være en god støtte for deg i en vanskelig og utfordrende prosess.
  • Oppklar uklarheter og spørsmål mens eier av odelseiendommen fortsatt er i live og før et evt. salg av eiendommen. Det å sette seg ned med de andre i odelsrekkefølgen før du gjør din odelsrett gjeldende, kan også gjøre det enklere å håndtere og løse evt. fremtidige tvister.
  • Dersom du synes odelsloven kan være vanskelig å forstå eller har spørsmål av mer generell karakter om odelsrett, kan du kontakte Landbruksdirektoratet.