Tomtefeste
Mange nordmenn har kjennskap til tomtefeste, enten for sin bolig eller hytte. Det finnes mer enn 300 000 tomtefesteavtaler i Norge. At det er en grunneier («bortfester») som eier grunnen og en leietaker («fester») som oppfører en bolig, en hytte eller et næringsbygg på bortfesters grunn, tilsier at det foreligger en potensiell konfliktskapende situasjon fra starten av.
Spørsmål som må avklares i slike festeforhold er bl.a. følgende:
- Hvor stor skal festeavgiften være?
- Hvor ofte kan festeavgiften reguleres?
- Hvem skal nyte godt av verdistigningen på eiendommen?
- Hva skjer ved festetidens utløp?
- Kan fester overdra sin festerett?
- Kan bortfester bestemme hvordan tomten utnyttes?
Disse og flere spørsmålene finner du svar på i tomtefesteloven og i partenes festekontrakt.
Tomtefesteloven gjelder for feste av tomt til bruk som bolig og fritidsbolig, mens all annen bruk enn dette reguleres av partenes festekontrakt. Partenes kontraktsfrihet står veldig sterkt, og i de andre festeforholdene enn til bolig og fritidsbolig vil tomtefesteloven kun komme inn der festekontrakten er taus.
Tomtefestelovens bestemmelser
Tomtefestelovens to mest sentrale bestemmelser er om regulering av festeavgift i tomtefesteloven § 15, og innløsning av festetomt ifølge tomtefesteloven § 37.
Regulering av festeavgift; jf. tomtefesteloven § 15
Festeavgiften kan reguleres, enten etter festekontrakten eller etter tomtefesteloven § 15 og endringslov til tomtefesteloven del 2 nr. 5
For festekontrakter til bolig eller fritidsbolig kan både bortfester og fester kreve at festeavgiften reguleres i samsvar med endringer i KPI ifølge tomtefesteloven § 15 første ledd. Dette gjelder imidlertid bare dersom bortfester og fester ikke har avtalt at festeavgiften skal stå uendret, eller det er avtalt en lavere regulering enn det som følger av endringen i KPI.
I de tilfellene partene i festekontrakten helt klart ikke har avtalt en annen regulering enn etter KPI, har bortfester adgang til å regulere festeavgiften én gang etter 01.01.2002 i tråd med kontraktens bestemmelser. Dette følger av endringslov til tomtefesteloven del 2 nr. 5, og kalles for engangsløftet. Festeavgiften reguleres da med utgangspunkt i tomtens markedsverdi og en festerente. Denne festerenten er dynamisk, og skal ikke forveksles med bestemmelsen om regulering av festeavgift ved forlengelse. Festeavgiften kan maksimalt være kr 9 000 per dekar tomt, regulert med KPI fra 01.01.2002, og per februar 2022 utgjør dette et maksimalbeløp på kr 13 620 per dekar tomt.
Festeavgiften kan også reguleres ved forlengelse; jf. tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. Festeavgiften fastsettes her til 2 % av tomteverdien, og det gjelder her et tilsvarende maksimalbeløp som ved regulering av festeavgiften i festetiden.
Gjelder det regulering av festeavgift for festetomter til andre formål enn bolig og fritidsbolig, er det festekontraktens bestemmelser som fullt ut kommer til anvendelse.
Uenighet om regulering av festeavgift løses ved skjønn. Hovedregelen i tomtefesteloven er rettslig skjønn. Merk imidlertid at det er vanlig med voldgiftsklausuler i eldre kontrakter.
Innløsning av festetomten; jf. tomtefesteloven § 37
Det er mange av festerne som ønsker å innløse festetomten. Når det gjelder tomter til bolig og fritidsbolig har fester på gitte betingelser rett til å innløse festetomten. Her gir tomtefesteloven detaljerte bestemmelser om når og hvordan krav om innløsning skal fremmes av fester.
Når det gjelder tidsubestemte festekontrakter er innløsningssummen 25 ganger den oppregulerte festeavgiften på innløsningstidspunktet. Formålet med denne fastsettelsesmetoden er at bortfester skal erstattes den årlige inntekten han har av tomten da han ikke har hatt noen forventning om å få tomten tilbake da han inngikk den evigvarende festekontrakten.
For tidsbestemte kontrakter kan bortfester velge om innløsningssummen skal fastsettes til 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet, eller til 40 % av tomteverdien. Hensynet bak bortfesters krav på full erstatning i Grunnlovens § 105 ligger bak denne bestemmelsen. Som følge av dette vil bortfester i de fleste tilfellene velge en innløsning til 40 % av tomteverdien, dersom det er høye tomtepriser i det aktuelle området der boligen eller fritidsboligen ligger.
I motsatt fall vil det i de fleste tilfellene være fordelaktig for bortfester å velge innløsning til 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet, dersom boligen eller fritidsboligen ligger i et lavprisområde.
Innløsningssummen kan imidlertid aldri bli lavere enn 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet, med noe annet fremgår av bestemmelsene i festekontrakten.
En evt. uenighet om innløsningsbetingelsene vil løses ved et rettslig skjønn etter skjønnsprosessloven, og det er fester som må kreve slikt skjønn. I tomtefesteloven er det ellers ingen innløsningsrett for festetomter til andre formål enn til bolig og fritidsbolig, og en innløsningsrett må i dette tilfelle være hjemlet i festekontrakten eller evt. være basert på frivillighet av bortfester. Innløsningssummen blir i dette tilfellet tomtens fulle markedsverdi.
Trenger du bistand om tomtefeste fra en advokat?
En advokat kan bl.a. hjelpe deg med følgende forhold og spørsmål:
- Forhandlinger om kontraktsvilkår ved inngåelsen av festekontrakten
- Tolkning av din festekontrakt
- Om tomtefestet gjelder feste til bolig, fritidsbolig eller annet formål
- Når og hvordan festeavgiften skal eller kan reguleres, og forhandlinger ved slik regulering av festeavgift
- Når du kan innløse din festetomt, om det foreligger unntak fra denne innløsningsretten, hvordan innløsningssummen fastsettes og forhandlinger om innløsning av festetomten
- Gjennomføring av skjønn for regulering av festeavgift eller innløsning av festetomten
