Entrepriserett og entreprisekontrakter

Som utgangspunkt defineres entrepriseretten ved de reguleringer og bestemmelser som gjelder mellom to eller flere parter som har inngått en bygge- og entreprisekontrakt. Et veldig viktig forhold er imidlertid også hva som har skjedd før kontraktsinngåelsen, altså det som kalles anbudsprosessen der regelverket om offentlige anskaffelser gjelder. En sideordnet del av entrepriseretten er også reglene som gjelder mellom oppdragsgiver på den ene siden og konsulenter og materialleverandører på den andre siden.

Det rettsområdet som ligger som en «paraply» over alle de ovennevnte regelsettene er avtaleretten. Dette er regler som i korthet bestemmer når partene blir bundet av de inngåtte avtalene, og når og hvordan avtalen evt. kan avsluttes pga. at det f.eks. foreligger en mangel ved leveringen eller betalingen, en av partene er forsinket eller avtalen skal settes til side som urimelig.

Regler som gjelder der ikke annet er avtalt

Dersom du og din avtalepart ikke har avtalt hvilke kontraktsbestemmelser som skal gjelde i byggentreprisen, vil den såkalte bakgrunnsretten automatisk tre inn og binde partene. Det er både ulovfestede anbudsrettslige regler og ulovfestede entrepriserettslige regler som her automatisk vil binde partene der den inngåtte muntlige eller skriftlige avtalen ikke bestemmer noe annet. Håndtverkertjenesteloven og bustadoppføringsloven er andre eksempler på bakgrunnsrett som binder partene der annet ikke følger av gyldig inngått muntlig eller skriftlig avtale. 

Ett forhold det er veldig viktig å huske på er at de forskjellige forbrukerlovene ikke kan fravikes til ugunst for en forbruker (kalles «preseptorisk rett»). Dersom bestiller imidlertid er et selskap eller annen næringsdrivende vil det som utgangspunkt være det som fremgår av den inngåtte muntlige eller skriftlige avtalen som gjelder mellom partene, og det til tross for at denne avtalen strider mot en lovbestemmelse (kalles «deklaratorisk rett»). 

Utførelsesentrepriser og totalentrepriser

Det finnes flere typer entreprisekontrakter. Hovedskillet går mellom de såkalte utførelseskontraktene der entreprenør utfører det byggherre eller oppdragsgiver har prosjektert (f.eks. ifølge NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416), og totalentreprisekontrakter der entreprenør er ansvarlig for både prosjektering og utføring av entreprisen (f.eks. ifølge NS 8407 og NS 8417). 

For å finne ut hvilken kontraktstype du står ovenfor og avgjøre hvilket ansvar du har ifølge entreprisekontrakten, må du først se på kontraktstandardens navn og deretter på de faktiske kontraktsbestemmelsene som dere har avtalt. Det er imidlertid veldig viktig å huske på at det er den som faktisk har gjennomført prosjekteringen av entreprisen som blir ansvarliggjort for kvaliteten av prosjekteringen, og det til tross for at standardkontraktens navn sier at det er den andre parten som skal prosjektere entreprisen.

Organisering av kontraktene og kontraktstrukturen

En entreprisekontrakt kan organiseres på forskjellige måter, og de ulike måtene å organisere en entreprisekontrakt på kan kalles en «kontraktstruktur». 

Som to ytterpunkter av kontraktstukturer har vi de byggherrestyrte entreprisene og generalentreprisene. I førstnevnte entreprise er det byggherre som inngår avtaler med alle underentreprenører og leverandører, og byggherre har selv ansvar for å koordinere og administrere alle de ulike aktørene i entreprisen. I en generalentreprise inngår byggherre en avtale med én totalentreprenør, og det er denne entreprenøren som har eneansvar for å inngå alle nødvendige kontrakter med underentreprenører og leverandører for å få ferdigstilt sitt byggeprosjekt. 

Det sier seg selv at valget av kontraktstruktur er en viktig suksessfaktor for å få et vellykket prosjekt for byggherre. I noen tilfeller ser man at en byggherre har valgt feil kontraktstruktur, og dette har medført at byggherre har tatt på seg roller og en risiko som ikke var forutsatt og ønskelig. Byggherres juridiske rådgivere har her et stort ansvar for å gi byggherre gode og korrekte råd.

Norsk Standard eller NS-kontrakter

I store entrepriser er det både veldig krevende og veldig viktig å utarbeide praktiske og gode avtalebestemmelser i en entreprisekontrakt. Av den grunn er det fornuftig og forenklende å bruke en av de standardiserte kontraktene på din entreprise. 

Advokatfirmaet Sander har mest erfaring med og anbefaler å bruke Norsk Standards standardiserte kontraktsvilkår. Men det forutsettes selvfølgelig at det foretas de nødvendige endringer, justeringer og tillegg av standardvilkårene for å tilpasse avtalen både til din bedrifts og det enkelte prosjektets behov. Dette betyr at det er veldig viktig at avtalepartene velger den riktige NS-kontrakten for den konkrete entreprisen, og at den enkelte av avtalepartene er kjente med standardkontraktens bestemmelser om både partenes rettigheter og forpliktelser. Dersom det velges feil standardkontrakt eller at kontraktsbestemmelsene håndteres og fortolkes feil, kan dette påføre ditt selskap tap av rettigheter og store økonomisk krav. Velger du imidlertid riktig standardkontrakt, og håndterer og fortolker kontraktsbestemmelsene korrekte, vil også fordelingen av partenes rettigheter og plikter – deriblant sluttoppgjøret – bli som planlagt og forutsatt.

NS-kontraktene er fremforhandlet av representanter fra både byggherre- og entreprenørsiden med formål å utarbeide balanserte standardiserte kontraktsvilkår som ivaretar begge sidenes interesser og behov. Noe du som entreprenør må være oppmerksom på er at byggherre ofte i sine enkeltkontrakter gjør unntak fra kontraktstandardene nettopp for å forskyve balansen til fordel for byggherre. I slike tilfeller må entreprenør ta dette med i kalkulasjonene av sin risiko, og i sine vurderinger om entreprenør ønsker gi et tilbud på dette oppdraget.

Hvilken standardkontrakt er den beste og hvilken skal du velge?

Hvilken standardkontrakt som er den beste og hvilken du skal velge, er vanskelig å besvare i korthet. For det finnes ikke noen enkle svar på disse spørsmålene. 

Dette skyldes at disse svarene avhenger av flere forhold. Dette avhenger f. eks. av det følgende:

• Er det behov for at entreprenør har løpende og oppdatert kontroll på alle kostnadene i det aktuelle prosjektet, eller er det greit at entreprenør kun får dekket sine påløpte kostnader med et påslag?
• Er det et fåtall eller mange parter i entrepriseprosjektet samtidig, og er det av den grunn behov for en omfattende samordning og koordinering av partene?
• Er det byggherres ønske å prosjektere selv og selv velge utførelsesmetode og byggemateriale i prosjektet, eller skal entreprenør være ansvarlig for prosjekteringen?
• Er det tilstrekkelig og nødvendig kompetanse og erfaring på byggherresiden til selv å prosjektere denne entreprisen?
• Er det avklart om entreprenør skal være totalentreprenør, underentreprenør eller sideentreprenør?
• Er det ønskelig for byggherre å inngå en samspillsentreprise?

Avhengig av svarene på noen av spørsmålene rett ovenfor kan byggherre og/eller entreprenør velge bort visse typer standardkontrakter, for til slutt å falle ned på en spesifikk standardkontrakt for den aktuelle entreprisen.